Bewertungsmethoden und -grundlagen
Verkehrswert nach § 194 BauGB:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Sachwertrichtlinie (SW-RL):
Mit Bekanntgabe im Bundesanzeigerverlag am 5. September 2012 ist die Sachwertrichtlinie in Kraft getreten und ersetzt die bisherigen diesbezüglichen Regelungen der Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006). Durch die Anwendung der Sachwertrichtlienie soll die Ermittlung von Sach- bzw. Verkehrswerten von Grundstücken nach einheitlichen marktkonformen Grundsätzen sichergestellt werden. Ein wichtiger Bestandteil der Sachwertrichtlinie ist die NHK 2010 (Normalherstellungskosten 2010), in der die Kostenkennwerte für die Herstellung von Gebäuden inklusive eingerechneter Baunebenkosten enthalten sind. Hierbei erfolgt eine Unterteilung in drei bzw. fünf Gebäudestandards. Ein auf diese Weise ermittelter vorläufiger Sachwert wird mithilfe des Sachwertfaktors den Verhältnissen am Markt angepasst. Soweit wertbeeinflussende Umstände mit der Marktanpassung nicht abgedeckt sind, sind diese als besondere objektspezifische Grundstpücksmerkmale nach der Marktanpassung in Form von Zu- und/oder Abschlägen zu berücksichtigen. Als Beispiele sind hier zu nennen: Freilegungskosten, wirtschaftliche Überalterung, Baumängel und Bauschäden, besondere Bauteile, Bodenverunreinigungen und grundstücksbezogene Rechte und Belastungen.
ImmoWertV:
Ab dem 01.07.2010 ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Kraft getreten und löst somit die Wertermittlungsverordnung (WertV) aus dem Jahre 1988 ab.
Mit dieser Verordnung reagiert der Gesetzgeber auf die seit dem Erlass der alten WertV erheblich veränderten rechtlichen und politischen Rahmenbedingungen.
Auf dieser Grundlage basierend stellt die ImmoWertV ein modernes, praxisnahes und den erheblich verbesserten Methoden in der Wertermittlungspraxis angepasstes Instrument zur Ermittlung der Verkehrswerte von bebauten und unbebauten Grundstücken dar.
Ihre Anwendung leistet einen wichtigen Beitrag zur Erstellung zeitgemäßer und fachlich korrekter Wertermittlungen und stellt einen wichtigen Leitfaden für all diejenigen dar, die sich mit der Verkehrswertermittlung von Immobilien auseinandersetzen, z. B. Sachverständige.
Die ImmoWertV regelt die Vorgehensweise in den nachstehenden Wertermittlungsverfahren:
Sachwertverfahren:
Das Sachwertverfahren orientiert sich an den historischen Herstellungskosten einer Immobilie. Hierbei wird zum Gebäudewert der Wert der Außenanlagen sowie der im Vergleichswertverfahren ermittelte Bodenwert addiert. Unter Berücksichtigung von Zu- und/oder Abschlägen für Baumängel bzw. wirtschaftlicher Wertminderung erhält man den Verkehrswert.
Dieses Verfahren wird vorwiegend zur Bewertung eigengenutzter Objekte angewendet, z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser oder landwirtschaftliche Objekte.
Ertragswert:
Dieses Wertermittlungsverfahren orientiert sich an den tatsächlich und nachhaltig erzielbaren Erträgen eines Objekts (z. B. Mieten und Pachten). Es findet vorwiegend Anwendung bei nicht selbstgenutzten Immobilien wie z. B. Mietwohnungen oder fremdgenutzte Gewerbeobjekte. Zum Ertragswert wird der im Vergleichswertverfahren ermittelte Bodenwert addiert, so dass ich den Verkehrswert erhalte.
Vergleichswert:
Im Vergleichswertverfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet. Liegt eine nicht ausreichende Zahl solcher Vergleichsfälle vor, so sind auch die von dem örtlichen Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte anzuwenden.
Das Vergleichswertverfahren wird vorwiegend zur Ermittlung von Bodenwerten angewendet.
